вологда недвижимость продажа квартир

  • Как сдать квартиру и ОСТАТЬСЯ НА СВОБОДЕ?

Как сдать квартиру и ОСТАТЬСЯ НА СВОБОДЕ?

Социальные сети


Государство вновь пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, исправно платить налоги. На этот раз угрозой зачислить `отказников` в уголовники. Верховный Суд объявил, что уклонение от налогов с полученных от сдачи квартир доходов должно повлечь за собой ответственность по статье 198 Уголовного кодекса РФ. А это либо штраф до полумиллиона рублей, либо до трех лет лишения свободы.

Специалисты утверждают, что только в Москве рынок сдачи жилья в наем имеет оборот примерно в 3,5 миллиарда долларов. Если получить только с этой суммы причитающиеся государству 13 процентов налога на доходы физических лиц, то казна пополнится 455 миллионами долларов, по нынешнему курсу - это 12 миллиардов рублей. За такую сумму стоит побороться, и в в своем Постановлении от 18 ноября 2004 года пленум Верховного Суда РФ признал: неуплата налогов хозяевами сдающихся квартир - чистая уголовщина.

И наказание за нее предусмотрено серьезное. Например, штраф за уклонение от налогов может составить от 100 до 500 тысяч рублей, либо виновному придется распрощаться со свободой максимум на три года. Правда, здесь есть один нюанс. Статья 198 предусматривает наказание при крупном и особо крупном уклонении от налогов, например, если за три года вы задолжали государству подоходный налог в сумме более 300 тысяч рублей (крупный размер) или более 1,5 миллиона рублей (особо крупный размер). Значит, карающий меч закона может обрушиться на голову тех, кто сдает свои апартаменты по цене от 1,5 тысячи долларов в месяц (по нынешнему курсу) или, допустим, шесть квартир по 300 долларов и три года к ряду не платит налог с этих доходов.

`Мелкие` рантье под уголовное наказание вряд ли подпадают. Но если все-таки кому-то не повезет и их уличат, как недобросовестных налогоплательщиков, то все равно им в большинстве случаев придется расстаться со своими деньгами и выплатить весь долг государству, включая пени за просроченные платежи.

Заплати и спи спокойно

Что же необходимо сделать, чтобы избежать всех этих неприятностей? Стать послушным налогоплательщиком. Каждый год до 30 апреля необходимо подать в налоговую инспекцию по месту жительства Декларацию по налогам и доходам физических лиц (ее бланк вам выдадут в налоговой инспекции). Там есть специальные листы (Раздел 3 - `Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке 13%` и приложение А - `Доходы от источников в РФ, облагаемые налогом`), где гражданин просто указывает расчет общей суммы дохода за предыдущий год без разъяснения, от какого вида деятельности он получен. Правда, у налоговых органов могут возникнуть вопросы к вашей декларации. Тогда они в праве вызвать налогоплательщика на беседу. Вот тогда уже вы можете принести с собой документы, которые подтверждают тот доход, который вы задекларировали.

Следующий шаг - заплатить с этой суммы 13 процентов. И все. Год можно спать спокойно. Дело это не очень хлопотное, тем более, что работники налоговой инспекции обязаны давать все разъяснения не только по заполнению декларации, но и по уплате налога. Тут главное, не откладывать поход к налоговикам на последние дни перед 30 апреля, когда, как правило, собираются огромные очереди.

Надо ли заключать договор

Как правило, люди сдают свои квартиры без оформления каких-либо документов, по устной договоренности. При этом размер дохода в налоговой декларации указывается произвольно. Однако, как объяснил руководитель юридической группы, специализирующийся уже много лет по налоговому законодательству Сергей Шеленков, такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство РФ требует заключения договора найма жилого помещения в письменном виде. И наличие такого договора обезопасит рантье от многих возможных неприятностей, особенно, если он сдает не приватизированную квартиру.

Лучше, конечно, чтобы она находилась в вашей собственности. Но закон не запрещает сдавать в наем любое жилье, если гражданин владеет им на законных основаниях и если против этого не возражает первоначальный собственник. Последнее обстоятельство крайне важно, ведь судьбой квартиры может распоряжаться только собственник как лично, так и доверить это своим квартиросъемщикам. И договор здесь имеет большое значение. Заключая его со своим `квартирантом`, вы, будучи только пользователем квартиры, обязаны ввести в договор пункт о согласии муниципалитета (как собственника). Кстати, его представитель тоже должен расписаться в договоре и скрепить его печатью (либо иным оттиском). Можно уже на заключенном договоре поставить отметку, например, ЖЭКа о том, что она в курсе вашего `маленького бизнеса` и ничего против этого не имеет.

Если вы сами являетесь собственником квартиры, то договор тоже не будет лишним. А вдруг квартирант окажется недобросовестным? Тогда на него всегда можно подать иск в суд, что без договора сделать достаточно сложно. Да и в налоговой службе, если возникнут какие-то вопросы, будет что предъявить.

При этом на нотариуса можно не тратиться. Он такого рода договоры в обязательном порядке не заверяет. Но при необходимости может сделать это по вашему желанию. Что, впрочем, тоже нелишне. По крайней мере, вы будете уверены, что договор составлен правильно и полностью соответствует законодательству. Есть такие тонкости, о которых граждане могут просто не догадываться. Например, в договоре не должно фигурировать слово `аренда` (только - `наем`), поскольку в аренду могут сдавать имущество только юридические лица.

Быть или не быть предпринимателем

Одно время сдатчиков квартир `пугали` необходимостью приобретать статус индивидуального предпринимателя, поскольку они якобы ведут экономическую деятельность. И напрасно. На официальном сайте Министерства по налогам и сборам еще в августе 2004 года на сей счет было `вывешено` подробное разъяснение. `Экономическая деятельность имеет место тогда, - говорится в нем, - когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). Исходя из этого, передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, в связи с чем не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя`.

Другое дело, если вы имеете в собственности несколько квартир или многоквартирный дом и используете эти жилые помещения для сдачи на короткий срок, то есть как гостиницы. Вот тогда `доходы, полученные от оказания таких услуг, следует рассматривать в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности... Следовательно, в таком случае собственник жилых помещений осуществляет предпринимательскую деятельность, требующую государственной регистрации и постановки на налоговый учет в качестве индивидуального предпринимателя`.